В феврале 2026 года вступили в силу новые правила выдачи семейной ипотеки — теперь разрешен только один льготный кредит на семью. Покупатели стремились воспользоваться возможностью оформить кредит на прежних условиях, поэтому в январе застройщики столкнулись с повышенным для начала года спросом. В некоторых компаниях продажи оказались на 70-80% выше, чем в первом месяце прошлого года, выяснил РБК Петербург. Сейчас участники рынка ожидают охлаждения рынка и спада продаж.
Новые правила семейной ипотеки
С 1 февраля супруги обязаны выступать созаемщиками для участия в программе семейной ипотеки под 6% годовых. Ранее муж и жена могли оформить на себя ипотеку на льготных условиях по отдельности. Теперь право на второй кредит можно получить только после полного погашения первого либо при рождении еще одного ребенка. Бездетным запретили привлечение так называемых доноров — людей с детьми, которые соответствуют требованиям льготной ипотеки для оформления кредита.
О нововведениях объявили заранее, еще в прошлом году, что привело к рекордным продажам на первичном рынке в декабре прошлого года (6,4 тыс. заключенных сделок, что на 62% больше по сравнению с ноябрем, по данным управления Росреестра по Петербургу).
«Прыгнуть в последний вагон»
Традиционного затишья на рынке и спада продаж в январе в этом году не было, подтвердили все опрошенные РБК Петербург компании.
«Январь считается одним из самых спокойных месяцев на рынке жилья из-за длительных праздников и общего замедления деловой активности. Однако в январе 2026 года ситуация изменилась: на фоне вступающих в силу новых требований к семейной ипотеке (в частности, правила “одна ипотека на одну семью”), покупатели стали активнее принимать решения», — отмечает директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева.
«Покупатели стремились “прыгнуть в последний вагон” — та часть нашей аудитории, которая прежде откладывала решение о покупке, вынуждена была быстро принимать решение. Количество обращений в наши офисы продаж выросло в среднем на 10%, но главное — качество самих обращений улучшилось. Конверсия в состоявшуюся встречу выросла на 25-30%, а каждая вторая встреча завершалась сделкой. Яркий пример — уже 3 января в наших офисах была полная запись, что не совсем характерно для праздничного периода», — рассказала коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова.
«Продажи в январе выросли — ориентировочно на 70% год к году. Покупатели стремились принять решение в рамках текущих правил, и в январе мы почувствовали пролонгацию повышенного спроса конца прошлого года», — говорит генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
«Сравнивая год к году, всегда нужно делать поправку на изменившийся «товарный запас», но количество сделок в январе 2026 года на 80% выше, чем год назад», — констатирует вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин.
Кроме роста спроса, в строительных компаниях отмечают и изменение структуры продаж. «В январе 2025 года значительную роль играли рассрочки, а доля ипотечных сделок составляла около 47%. В январе 2026-го спрос сместился в сторону ипотечных программ: на ипотеку приходится порядка 88% сделок», — приводит данные коммерческий директор компании «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев.
Процент одобрений и отказов
Результаты продаж в январе могли бы быть выше, но не всем потенциальные клиентам удалось оформить кредит и выйти на сделку. С 1 января 2026 года власти снизили размер компенсаций банкам по всем льготным ипотечным программам на 0,5 процентных пункта. Возмещение для новостроек составило «ключевая ставка плюс 2 п.п. минус ставка программы», а для индивидуального жилищного строительства — «ключевая ставка плюс 2,5 п.п. минус ставка программы». Это сделало для банков менее выгодной выдачу льготных кредитов.
«Еще в прошлом году банки начали ужесточать подход к заемщикам на фоне сокращения государственных компенсаций по льготной ипотеке. Процент одобрения заявок снижался на протяжении 2025 года и на сегодняшний день составляет уже менее 50%», — уточняет Денис Заседателев.
«Снижение с 1 января компенсаций банкам по льготным программам действительно привело к ужесточению требований. Часть банков прекратили выдачу семейной ипотеки, другие ужесточили скоринг или снизили одобряемые суммы. Получить кредит стало несколько сложнее, однако это не привело к катастрофическому росту отказов», — добавляет Мария Орлова.
В ожидании новых реформ
Ранее в Госдуме и Совете Федерации анонсировали ужесточение условий выдачи семейной ипотеки еще по нескольким параметрам — запрет на оформление семейной ипотеки покупателями из других регионов, повышение процентной ставки по кредиту для семей с одним ребенком и, наоборот, снижение для многодетных семей. Однако к началу февраля эти изменения все еще не приняты.
«На февраль–март мы смотрим умеренно оптимистично. Существенного провала спроса не ожидаем — скорее возможна небольшая коррекция», — рассчитывает коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева.
«Далее, если не появится новых вводных, объем продаж, скорее всего, будет соответствовать темпам первой половины 2025 года, когда ежемесячно продавалось порядка 100 тыс. кв. м недвижимости на первичном рынке Петербурга, что соответствует 2,5—2,7 тыс. сделок. Во втором полугодии 2025 года, для сравнения, продавалось порядка 150 тыс. кв. м ежемесячно, в декабре — около 200 тыс.», — приводит расчеты Дмитрий Фалкин. По его словам, пока застройщики ориентируются на два главных фактора — существенное ужесточение правил семейной ипотеки и медленное постепенное снижение ключевой ставки.
«При сохранении высокой стоимости рыночной ипотеки семейная, вероятно, останется основным драйвером спроса, в том числе для застройщиков Петербургской агломерации. Мы рассчитываем, что возможные изменения условий не приведут к резкому падению спроса, однако введение дифференцированных ставок по семейной ипотеке, безусловно, отразится на динамике продаж», — прогнозирует Алексей Бушуев.
