Пик популярности рассрочек на первичном рынке прошел, доля таких сделок на рынке начала снижаться, а доля ипотеки — расти. Этот тренд, начавшийся в 2025 году, продолжится и в следующем. Полностью отказаться от продажи в рассрочку не смогут девелоперы апартаментов и жилья в сегментах «бизнес» и «элита», говорят опрошенные РБК Петербург эксперты и участники рынка.
Альтернативный вариант
Популярность рассрочек резко выросла в 2024 году на фоне роста ипотечных ставок и сокращения льготных госпрограмм, которые сделали кредиты недоступными для большинства покупателей.
«Если в конце 2024-начале 2025 года каждая вторая сделка по продаже квартир совершалась в рассрочку, то сейчас их доля снизилась до 40%», — заявил директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи на конференции «Время изменений: жилье. От адаптации к лидерству» в Санкт-Петербурге.
В ГК «А101» подтвердили «значительную динамику в доле рассрочки» в проектах компании в Петербурге и Ленобласти. В январе 2024 ее доля не превышала в 5%, а через год, к началу 2025-го, она достигла пикового значения в 30%, что произошло на фоне реакции рынка на отмену льготной ипотеки под 8%. К сегодняшнему дню доля рассрочки снизилась до 10%. «Основная причина такого сокращения — выбранная регулятором политика по поэтапному снижению ключевой ставки. Результатом стало постепенное возвращение рыночной ипотеки, поддержка и развитие существующих льготных программ и, конечно, всплеск спроса на приобретение недвижимости», — поясняет директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
По оценкам «ДомКлик», драйвером ипотеки остаются программы с господдержкой. Их доля в выдачах ипотеки на покупку квартир в новостройках достигает 97%. В общих же выдачах она снижается и составляет 81%. На это повлияло уменьшение с начала года ставки по рыночной ипотеке на 9% до уровня 20% годовых.
Несмотря на рост сделок с ипотекой и общее снижение доли рассрочки, на первичном рынке сегодня можно наблюдать разные стратегии. «Одни застройщики активно стимулируют продажи за счет рассрочек, доводя их долю до 50–60%, другие придерживаются более взвешенного подхода, удерживая показатель на уровне 20-30%», — поясняет Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).
На новостройки предлагают разные форматы рассрочек: с регулярными платежами раз в квартал или полугодие, у одних застройщиков первый взнос небольшой, у других доходит до половины стоимости квартиры. Как правило, рассрочки выдают до завершения строительства дома, на готовое жилье в сданных ЖК срок может доходить до нескольких лет с даты заключения договора.
Рассрочки и проектное финансирование
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на конференции Сбера отметил, что рассрочки помогают девелоперам выполнять обязательства перед банками по темпам продаж. Но при этом указал на недостатки применения этой схемы: из-за продаж квартир в рассрочку на эксроу-счета приходит не вся стоимость (как при сделках в ипотеку или 100% оплате), это приводит к тому, что ставка по кредиту не снижается и растет капитализация процентов. Чем выше первый взнос при покупке в рассрочку, тем ниже риски. Оптимальным чиновник считает треть от стоимости квартиры.
По данным ЦБ, средняя ставка по проектному финансированию в России на конец второго квартала 2025 года составила 10,7%.
К этой дате суммарный объем средств на счетах эскроу немного вырос (с 6,5 трлн руб. до 6,8 трлн руб.), но это на 1,4 трлн руб. меньше, чем цена заключенных ДДУ (8,3 трлн руб.). Эта разница по большей части представляет собой накопленную непогашенную рассрочку, доля которой достигла 18% от цены заключенных договоров, отмечали в ЦБ.
«Если говорить про жилье, то для выполнения плановых показателей достаточно ипотеки и 20% рассрочек. Если говорить про апартаменты, то тут основная схема продаж — рассрочки, их может быть около 80% и пока ставка не опустится, вариантов особо нет», — комментирует коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко.
Риски рассрочек
Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев, напротив, называет схему продаж в рассрочку максимально рискованной как для застройщика, так и для покупателя. «Трудности клиентов при этой схеме покупки очевидны: часть людей не может выполнить взятые на себя обязательства по срокам или объему выплат. Большинство покупателей, вероятно, рассчитывали перейти из рассрочки в ипотеку, однако темпы снижения ипотечных ставок оказались существенно ниже, чем предполагалось ранее. Те же, кто рассчитывал выплачивать рассрочку без ипотеки, часто не могут соотнести свои доходы с установленными в договоре сроками платежей», — подчеркивает он.
По словам Рустема Азизова, если покупатель не может оформить ипотеку, чтобы внести финальный платеж за квартиру, приходится расторгать контракт. В этом случае клиент получит свои деньги обратно, но рискует столкнуться с их обесцениванием за прошедший период.
Опыт ГК «Полис» подтверждает этот тезис. «Расторжения [договоров рассрочки] чаще всего происходят из-за того, что клиенты собирались перейти в ипотеку, но им отказали банки», — признает Яна Вирченко. По ее словам, процент расторжений в компании около 7%. «У нас был период (пару месяцев), когда мы тестировали рассрочку 5/95. Это было ошибкой, конечно. И, благо, у нас таких сделок было 20-30. Из них 80% пришлось расторгнуть. Проводя сделки с первым взносом менее 20%, мы сразу рискуем тем, что клиент не сможет платить, и в ипотеку будет не перейти, так как надо добирать до первого взноса», — поясняет она.
В ГК «А101» считают, что к 2026 году доля рассрочки продолжит снижаться, но полностью с рынка не уйдет, сохранив свою нишу, особенно в сегментах бизнес- и элитной недвижимости.
По прогнозам старшего управляющего директора — директора аналитического управления Сбербанка Натальи Загвоздиной на ближайшем заседании Совета директоров Банка России по ключевой ставке ее размер не изменят. До конца года ожидается снижения ключевой ставки с 17 до 16%. И только к концу 2026 года она снизится до уровня 14-12%.
